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4-4    實際執行的方法

Ü萬丈高樓平「地」起，該如何找到自己的創業基地？

一個創業的基地是很重要的，因為它是你的不可變動成本，那是唯一你無法避免的成本，如果高樓蓋在沙地上，那無論多努力蓋都是會倒的。

基本上如果是網路創業，這個平地，這個基礎，是需要包含網路空間的，但是由於目前已經很多書在討論這個部分，而且網路的部分必須專題討論，只能建議大家需要把所有網路所必須花費的金錢當成是房租來看待，以此作為計算成本的標準。

千萬不要以為網路空間是很便宜的，必須將網路空間，還有辦公室作業人員，甚至是倉儲的空間都計算進去，同時，也必須要考量網站流量、廣告效益等問題。

所以，這個章節我們就以實體銷售的生意來做討論，接下來，就來看看該如何找到一個好的創業地點。

Ü地點的評估──如果躲在地下室也可以嗎？

地點的評估完全是依照業種來做分類，小時後念國中時，社會課有提到，工廠要離原料產地近一點，但是如果是加工廠，就要離港口近一點，因為原料要進口，加工完又要出口，所以要靠港口近一點。

賣小飾品的一定要在人潮洶湧的地方，因為人來人往看的人多，買的人也多，但是，如果是一個戒指要賣5萬的那種高級飾品，那就不用顧慮這點了。

一方面因為這些人都有開車，停車位對他們來說比較重要；另一方面，人來人往的那些人通常都買不起這樣的價位，而且能買這些東西的人大概也比較不想人擠人吧。

所以說，每一種行業、每一種價位的商品，它們所需要的地點都會不一樣。

接下來，我就歸類出幾種，一般人創業最常選擇的方向來做討論。

• 網拍類、創意類、soho族

這樣的公司，通常販賣的是提供創意的服務，或是網路上的銷售，網站可能要設計的很漂亮，但是辦公室地點真的是隨便就好，以自己喜歡的工作環境為主，這樣可以省下許多的固定成本，這是地下室也可以的。

• 教育學術類

這種項目包含了各種才藝補習班、語言補習班，重點是，你的學生是誰？

如果學生是上班族，地點就該設在商業區附近；如果學生是家庭主婦或在學學生，就該設在社區或是學校附近，這個倒不見得要在大馬路上，巷子裡也可以，因為學生不會因為多走一條巷子，或多爬一層樓就不來上課。

如果那個上班族剛好是家庭主婦呢？請大家一定要記得，人是很奇妙的，當他在上班時，他就會覺得自己是上班族，回家後就會覺得自己是家庭主婦。

所以，端看你教學的課程，是希望怎樣的人來學習就可以了，當然雖然白天是上班族，但是一回到自己社區附近，他就一定會變成很愛殺價的媽媽，因此社區附近的消費能力絕對會一低點。

• 勞務服務類

這一種包含了洗衣店、自助洗衣、清潔公司、保母安親班、洗車廠等等，當然這也是看你提供的勞務服務是以哪一類的人為訴求，就必須設在那一區。

同樣的，這樣的行業地點設在巷子裡也是可以，畢竟巷子裡的店面租金會便宜很多。

• 餐飲類

這一種類型是目前台灣人創業最常進入的行業，種類繁多，價位各式，每一種層次都有。

各種對餐飲店面的看法林林總總可以說上好幾本書，但是我們只需要記住幾個重點。

首先，還是看看你的消費族群，但是這就跟上面幾個略有不同，因為一樣的早餐店，不見得就是選社區，應該是選在捷運站、公車站牌、社區、商業區進出的重要通道，那就會是好位置。

一個社區或住宅出入口，一邊有公車站牌一般沒有，那當然就是有的那邊比較好，那一邊的巷子都會比沒有公車站牌這一邊的馬路好。

如果是需要快速外食的餐廳，如豬排飯、飲料店等，就要去那個生意圈好好觀察幾天，看看那裡的人口流動量，簡單計算一下，那裡平時有多少人在往來流動，而目前一般台灣人最常消費的外食金額大約在200～600元之間的餐廳。

切記，台北地區一定要有捷運站在附近，除非你很確定自己的餐飲口味獨特，並且可以忍受半年以上的宣傳期來累積客人，否則捷運站附近是好選擇，其他縣市當然就是建議在主要交通要道，其他至於是特殊口味，或是有地方特色的，當然就比較不需要一定在人來人往的鬧區。

但是，餐飲類的地點，最好是能找在主要交通要道。主要的交通要道不見得是鬧區，但是，畢竟主要的交通要道上，因為具有廣告的效益，可以增加自己的曝光率，省下一些廣告成本。

只能要能掌握以上幾點，就可以找到好的店面，至於百貨公司或賣場的美食街，由於租金成本很高，所以要清楚考慮自己的獲利能力，並且用成本、獲利模式和來客數去檢視是否划算。

因為，賣場的好處是不必去拉客人，但是通常租金都高，還有必須月結貨款，有資金積壓的風險跟不便利，還有很多賣場集客能力根本就不好，這一點要詳細考量，是不是符合自己的需要。

Ü資金的評估──多少錢我租得起，要怎樣才不會成為房東的肥羊？

根據前面提到的成本計算方法，先計算我們的獲利模式，抓出投資金額，最後再算出我們花費多少錢來付租金。

我們可以算出我們能付的租金，這時再依照前一項建議，去找自己的辦公室或是店面。這時候因為租金的額度是固定的，通常就不會超出成本，但是如何不會租太貴呢？

事實上，只要掌握兩個重點。首先，只要在成本額度內的都不算太貴，但是只要是超過的都算太貴，也就是說如果你計算出來，你要做早餐店，一個客人你只能賺15元，依照現有資金的投資，你只能租5萬以內的店面，這時候發現一間三角窗租金要20萬的，對不起！那就是太貴了。

另一個重點就是，貨比三家不吃虧，問一下附近店面的租金大約多少，因為很多時候房租的價錢都是房東自以為是的價錢，就像我家的女兒永遠最美麗一樣，我家的店面也最好。

事實上不然，還有房東會考量自己的房貸，可以去查一下附近房子的售價，換算成銀行利率，如果附近50坪店面要賣5千萬，那房東的房貸大約是20萬，所以20萬以上下是合理價位。如果跟附近店面租金再平均一下，那就會更清楚。

當然，大前提還是不能超過自己的預算，因為只要超過預算，那就會影響成本控制，因為很多時候租金會隨著外在環境上漲，但事實上，那樣的租金根本無法賺錢，所以，最終決定還是必須依照著自己的成本來做考量。

最後，房租對我們來說不只是「帳面上的房租」那麼簡單，現在的大樓有管理費，這部份也要算進去，稅金要算房東還是自己的，這也要算進去，而那個什麼事情都不做，只是幫你打電話給房東的仲介，他可能要收你一個月的房租當仲介費用，這個也要算進去，還有是裝潢期，有些房子破舊不堪，花一個月的時間都無法裝潢好，那你就必須跟房東爭取這一個月是不支付房租的，畢竟在裝潢期間，你根本是無法營業的。

如果房東不答應那就不要租，因為這表示他不是一個好房東，那租下去之後你會有很多的糾紛，因為他不是一個可以互相體諒的人。

最後，不只是房東的個性要考量，還要看看鄰居是不是好相處，畢竟現在的社會，個人意識高漲，一點點的問題，你就會受到鄰居的抗議。

記得有人因為賣炸雞排，而被對面10公尺遠的鄰居抗議味道太臭，被罰了30萬嗎？有人因為開安養中心，被人家抗議這會造成社區的水準低落……

坦白說，我覺得會去抗議的才表示這個社區水準低落，最好你家中都不要有老人，你自己也不會老，也不要生出智能不全的兒童……但問題是，我們生活在一個很這樣自私的社會裡，而這些就是我們看不見的成本，也都是我們必須去考量的問題。

Ü風水到底重不重要？

風水到底重不重要呢？其實我個人覺得是很重要的，但並非是最重要的。因為，成本才是自行創業最重要的一項考量。

但是，當然不能為了省錢而去找一間爛店面，不過，必須努力在成本內找到最好的。

至於風水，我們可以將它以科學一點眼光來看待。

對我來說，他就是動線的安排，安排不好的動線會影響工作流程，會阻礙思考、會影響工作情緒，甚至會增加成本，影響消費者的消費意願，這樣重不重要呢？

因此，風水它當然很重要，但是我們必須以比較科學的眼光來看待，不能因為覺得很重要，所以就很迷信。

我有一個朋友，因為風水師跟他說廚房水龍頭不能在東邊，不合他的八字，所以大費周章的多花30萬，把整個廚房配置般動了一下，但是因為經費有限，所以是般動的很倉促，結果造成廚房的門轉個彎就是廁所的門，客人上廁所都可以順便看見廚房，常常出菜的時候會撞到要上廁所的人，事實上一點都不順手。

我想很多時候，我們都會遇到這樣的情況，風水是一門漢文化中很具有歷史的學問，可以說是古人智慧的結晶。

可惜的是，現在的社會變動快速，去年流行的東西今年可能就不流行了，而這門學問的人，是要幫忙別人解決生活上問題的，但是，在一個變動快速的社會裡，學習這門學問的人，他自己的人生經驗可能不足以讓他能去幫助你解決問題，例如：他可能會因為你找的店面附近都是補習班，加上新聞說現在小孩子出生率少，而告訴你說那裡不適合你。

事實上，小孩出生率或許會影響你的招生，但是相對的，因為出生率低，大家就更願意花錢去培養小孩，如果你的教學能力好，可能更可以抬高價錢，獲利更高，而在很多補習班的地區，更容易讓你去搶其他人的業績不是嗎？

這些例子都是說明了，風水或是術數不見得不科學，只是我們自己必須將得到的資訊套在自己的想法以及現實狀況裡，去評估衡量，看看是否有道理，而不只是單純的相信。

如果是有道理的當然就需要去改變，例如：風水理最常見的「門不能對門」的道理。

假設一家餐廳大門對著廁所門，你想想看，一開大門就看見廁所，那怎麼會印象好，或是一開門就看見廚房，那客人的印象也不會好，加上因為空氣的流通，可能會造成廚房內的油煙在室內流竄，這一點最常在咖啡店裡面見到。

很多喔咖啡店因為要增加業績而加賣簡餐，但是簡餐的料理味道事實上會影響喝咖啡的客人。你光想想你點了一杯濃郁香濃的藍山咖啡，當你正享受著它的香味和咖啡帶來悠哉時，忽然傳來一陣炒菜的豬油香味，還帶著金蘭醬油的好味道，因為老闆正在後面，為了一個半小時後的中午簡餐而做準備，那可真是豐富而多采多姿的藍山咖啡啊！

所以，門怎麼可以對門呢？生意當然會不好啊！

因此，風水是很重要的，但是我們自己要能夠有自己的能力，不能只是用迷信的態度來看待事情，就算風水師說你改了門的位置錢就會來，但是改了之後根本連做生意都有問題，錢又怎麼可能會來呢？

最後要注意的是，千萬不要相信收費很高的風水師，或是什麼通靈人士，我們你必須要瞭解，如果是通靈，是神明要幫助世人的，那些神明哪會那麼愛錢呢！所以一定有問題。

至於收費很高的大師，我想或許他真的有其利害之處，但是，那麼高的價錢會影響成本，而且如果放個他加持過的樹或是石頭就會賺錢，就會平安，那我們也不需要經濟部長了，也不需要國防部長了，乾脆把這些人找來加持一下，台灣就會股市漲萬點，而且還可以一直維持；大陸的飛彈也不用怕了，反正射過來都會變奧彈，不會爆炸，理性想一想就知道，怎麼可能。

做生意的獲利超過任何人，這些大師這麼利害，他還需要你付錢嗎？他早就是台灣首富了。

以我自己的例子來說，我自己多少會看一些這方面的書籍，因為通常在書中，大多會提到各門各派會提到的事情，那麼，我們就不要去違背，而在找店面或是辦公室的時候，盡量以格局方正作為指標，一方面人進去會比較舒服，一方面也比較省裝潢的費用，比較沒有風水的問題。

Ü做個評量表，找出適合自己的店面

在尋找店面或是辦公室的過程中，有這麼多的考量去要去考慮，租金便宜、地點不好，地點好、租金便宜，租金便宜又地點好的可能室內隔局不好，找店面常跟找情人一樣，有了風趣幽默就少了穩重，有了美麗動人就缺了溫柔婉約，世事難兩全的情況下，我們該怎樣去找出最適合的呢？

我常用的方法跟討論商業模式、討論創業方向的方法一樣，分別把優、缺點寫出來，然後依照寫出來的優缺點去制訂一個評量的分數。

例如：仿照學測一般，分成五個等級，依照我們要創業的產業的特性，將這些優缺點分成五個等級，列出分數，優點是正數，缺點是負數，然後將優缺點的分數加總一下，就可以得出一個評分。

然後依照自己對那家店的看法,給他分數好的就選優點,不好的就選缺點,例如覺得他位置很好那就在評分欄給五分,覺得大小不夠適合,那就在評分欄給負四分,依此類推,最後評分欄就會出現一個分數

當然我們找到的，不會只有一個店面，不會只有一個選擇，每一項選擇都可以為它做一個評分，然後再看看分數高低，依照分數高低來做判斷。

任何條件都可以寫進去，愈多愈好，房東看來不順眼都可以寫，因為項目愈多，評量出來的分數就愈有價值，準確度也愈高，並且能夠讓自己很理性的來看待自己要選擇的地點，甚至可以用這個方法先選出自己要的區域。

例如：台北市應該是要選擇在東區還是西區，如果東區在哪個範圍，然後再去尋找，將找到的店面再做一次評量，這樣分層的篩選方式，可以讓我們在篩選的過程裡面，更清楚的看到自己要的，選出自己要的。

如果分數都很低，可能就是都不適合，這樣也就可以避免自己被情緒所影響，例如：那個看起來很可以信賴的仲介告訴你，這裡最便宜的就是這個店面，不可能有更便宜的，當你聽了很心動，好像也真的找不到更便宜的店面時，也千萬別忘記這個更便宜的，卻可能超出你的預算。

因此，以上這個方法可以避免這樣的情況發生。