yuyumy的部落格

2-1 找對創業據點，一天賺進一個月營業額

"不一定是人潮多或熱鬧的地方，就會有錢潮。如果你要找店面，最符合設定條件的就是好地段；如果找的是辦公室，就得考慮它的交通位置及舒適度；至於網路平台，穩定是首要條件……"

        小時候，我一直以為睡很軟的床，脊椎會歪掉，所以我一直睡很硬的床。可是睡了三十年硬床後，我的脊椎還是跟麻花一樣，睡軟床的應該比較好吧？跟我從小一起長大的朋友，他一直都是睡很軟的床，就是那種一睡會整個陷下去的那種，但是他的脊椎也跟水蛇一樣，比我好不到哪裡去。這是怎麼一回事呢？到底是硬的好，還是軟的好呢？

其實是軟的、硬的都不好。我在愚弄大家嗎？當然不是，我怎麼敢呢？這裡要說的是，選擇一張可以讓你有好夢的大床，還要避免脊椎變成麻花彎彎的，其實要找的是能剛好支撐你身體重量的，要有一點軟又不太軟，有一點硬又不太硬，可以支持你的身體，但是不要讓你覺得太不舒服。

無論是開店（餐廳、咖啡廳、服裝店、書店都一樣，只要是會有客人，像搖錢樹一樣，帶著錢一邊搖啊搖的走進來，然後付錢給你的都算是），或者是找辦公室（即使是網路拍賣、個人設計工作室，也得要有個可以工作的根據地），這個根據地就是讓你可以作夢的地方，非常非常的重要。事業的夢其實跟睡覺的夢一樣，要有一張剛好的床，才會讓你有一個好夢。現在就來介紹該怎樣有一張好的床，剛剛好的、軟硬適中，不會讓你的事業有脊椎側彎，隨時酸抽痛的一張好床。

好床分成「硬體」跟「軟體」兩部份。硬體指好的創業根據地，無論是房租或是網路平台的空間租用，都會是接下來每個月的第一筆，可能也是最大的一筆固定支出。軟體是指你的獲利跟行銷模式，對我來說，一個好的獲利模式就像獨立統彈簧一樣，可以支撐我那快接近0.1公噸的身材，無論我怎麼滾來滾去都可以快樂好眠。一個是基本的成本，一個是收入的基本，這兩大因素將決定創業的成敗，這是第二周的主要功課。            

店面的選擇－用店租為基礎，衡量開店所需條件

一個店面究竟有多重要呢？大部份的人都認為，一間店的店面幾乎決定了一開始的成敗，因此，在找店面時會以地段好為主要參考依據。這個說法似是而非，只對一半。

好的地段確實會有人潮，然而，光是有人潮不見得就能算是好的地段。就像讓你的車裝上500匹馬力的引擎，但是你的車只是一台小小國產車，那500匹馬力剛好讓你的小車車，跑一小時之後直接報廢，因為馬力太大車子承受不起。

地點重要是對的，地點好是對的，但是並不表示熱鬧的地方或是人潮多的地方，就會為你帶來錢潮。最好的例子是京華城跟美麗華，人潮很多但是提袋率不高，所以決定一家店的成敗，除了地點，還有很多其他條件需要考慮。

既然店面的租金支出通常是每月固定支出最大的一個項目，我們就先以成本的觀點，來看待店面的條件。首先，無論你要賣什麼，都要預先算出一天的來客率（也就是到底一天會有多少個客人進來你的店），這時會發現一個問題：客人來了，你的店裝不裝得下這些人？如果根本裝不下這些人，就算有很多人經過你的店，就算很多人想來那也沒有用。當然不是說店一定要很大，因為店很大、房租很貴，進來的人不夠多也很慘，所以店面的大小要剛剛好。

這個問題最容易犯在喜歡開咖啡廳的作夢美少女身上，很多人都想開美美的咖啡廳，當午後的陽光灑進店裡，還帶著一份悠閒的美感。很不錯，但是通常在月底結帳時，這個美夢就破滅，悠閒也變成慌張，因為店裡的生意可能不好。如何判斷一家店該有怎樣的來客率才能賺錢呢？我們這裡提供一個簡單的計算方式：

一周的營業額等於一個月的房租，表示打平；

三天的營業額等於一個月的房租，表示還可以；

如果一天的營業額等於一個月的房租，

恭喜你，賺錢了，可以考慮換車或是買房子！

這是一個很簡單的算法，也就是說你可以依照這個算法，來看看你該找怎樣的店面。如果是開餐廳、咖啡廳等飲食類的，假設一個客人的平均消費是兩百元，房租一個月是十萬，那該有多少張座位呢？

依照我們剛剛的算法，十萬除以兩百，等於是五百人次，也就是說最少一周要有五百人次來，一天要來七十人以上，才可以打平。換算成現場的座位夠不夠坐，如果你有三十個座位，表示你需要兩輪的客人，看看附近會不會有兩輪的客人。如果沒那個市場，那當然就表示你一開店就會倒，如果一天就可以來這些人，你就可以準備換車、買房子了。

以一般餐廳為例，整日的營業時間，應該可以來三輪的客人，至少需要二十四個座位，才能應付一星期五百個人次的客人。聰明的你，當然就可以算出，一天要做到五百個客人需要多少座位？答案是一百七十個座位。瞧，這中間有這麼大的差距，另外還要加上地段的問題，賣的商品是不是會受周休二日的影響？是不是有足夠時間跟空間可以轉到三輪的客人？還有商品的售價是不是可以調整？如果座位不夠，是不是該調高單價？又或者是不是可以做外帶？這些都會有所影響。

我們可以把那個房租當成是等號的右邊，然後在等號的左邊加上各種因素，去做成一個簡單的計算題，總之加加減減最後要等於房租，如果怎麼加都不行，那就是那張床可能會讓你睡到脊椎斷掉，它可能是紙做的，一睡就垮了。

例如，你租到的店面是三十坪大，可以放三十張座位，店面在辦公大樓附近，所以租金不便宜，一個月要六萬；而你，想賣咖啡商業簡餐，我們可以大體推算一下：

辦公大樓附近的店面，週休二日的時候沒客人，所以一個月只能作二十天生意。晚上通常比較沒人吃咖啡簡餐，所以我們算它只能做兩輪半的客人，也就是一天大約只能有七十五個客人，一個客人如果消費是一百元，一天就是七千五百元的營業額，如果兩百元就是一萬五千元的營業額，依此類推。

如果賣到兩百元以上，可能會影響客人來店消費的意願，加上每個月可以營業的天數減少，店裡的座位數顯然是不夠的，這時可能要考慮外帶的部份，否則這就是一開店就會賠錢的店，保證讓你的脊椎連小腦一起斷掉，賠錢賠到無力。

由這個簡單的案例可以知道，依照剛剛說的「房租換算法」來看待我們要開的店，可以用一個很簡單的計算式，計算我們在開店時所需要注意的一些條件。總之，要想盡一切辦法讓等號的右邊等於你的租金，至於等號的左邊，你可以盡量試著放進各種條件，我們也在左列用簡單的圖示作一些範例解說，給大家參考看看。

依照剛剛說的，算出一些心中大概的設定條件，作為你選擇店面時的決定因素，當違反這些條件時，可能要再好好考慮。以前面舉的例子，或許可以去租二樓的店面，房租會比較便宜，或者相同房租，坪數會比較大。但是因為在二樓，所以可能要把廣告做好、品質照顧好，讓客人會因為東西好吃、咖啡好喝而來。雖然是在二樓，但是離客人的公司不遠，反而可以鬧中取靜。

當我們心中有了很好的條件設定時，在找店面時就會變得比較清楚，不會在決定的過程裡毫無頭緒，聽到很多意見，卻不知該如何判斷。讓我們用一開始說的大樹方法，去選擇跟判斷我們所該做的決定，找出一個適合的店面。

近鬧區捷運旁邊都是黃金店面嗎？

房屋仲介會跟你說，黃金店面的意思是會帶給你黃金，不過他沒說，通常是帶給房東跟仲介黃金，因為租金可能會非常貴，除非你也有點石成金的能力，不然黃金店面只是廣告詞。

內部有裝潢的不見得比較好  

通常房東都會把內部裝潢得美美的，希望可以租貴一點，但是說實在的，有很多房東的美感實在有問題，你可能還要改一下他的裝潢。現在做生意，包裝和風格都是很重要的，如果你要開具有時尚感的服飾店，但是裡面卻是房東很好心幫你裝上的古典中國風吊燈，不知你如何處置那吊燈？相較之下，家徒四壁的空屋，其實是更好的選擇，租的時候還可以跟房東嫌一下房子什麼都沒有，租金要低一點。

路沖、二樓都是不錯的選擇

路沖基本上就是車水馬龍的集合點，會為你帶來人潮，一般來說住屋比較不好，你不希望一直有人來吵到你吧？不過，作生意卻非常需要人潮，所以剛好。二樓的租金通常會比較便宜，如果地點不錯，即使在二樓也可以。

在選擇的過程裡，要隨時把第一階段時的大樹遊戲，配合剛剛提到的成本計算方式作計算跟考量，計算租金是否符合你的成本。至於好幾個門一路成直線門門相對連到底的，雖然我們不鼓勵風水迷信，但是我實在看過太多這樣的例子，這種的還是不要比較好

多多打聽底價，租屋前要了解房屋的使用權狀  

多多打聽附近的店家，租金大約是多少，但是記得絕不要去跟麻辣火鍋店說你要在附近開火鍋店，那會得到正確資訊才奇怪。還有同一家店面問不同的房仲公司也是一個好的方式，可以了解附近的行情。

另外很重要的是，要請對方提供房屋的使用資料、權狀資料，可以避免租下房屋之後才發現，根本沒辦法去登記公司，造成被逼違法營業。當然很多人開店不想開發票，不過基於合法性，還是提醒大家一下。

一次簽五年合約，避免生意好之後店家收回  

很多人都這樣做，不然裝潢下去怎麼辦？話雖如此，如果做不到五年，不是要賠錢嗎？天有不測風雲，人有旦夕禍福，既然「吃燒餅哪有不掉芝麻」的道理，開店哪有不倒的呢？

在這裡我們提供一個不錯的方式，簽約時，一般我們都會用制式的合約，此時我們可以在合約後面加上一條：

「合約到期前三個月，如承租方願意續約，租方必須無條件以承租方為第一優先承租戶，承租戶與租方可於每次續約前三個月協議房租調漲，調漲幅度以政府公告之國民所得成長率為主，並且不得超過百分之三。」

這樣一來，你可以只簽兩年合約，但是不必擔心房東會將房子收回，很多人問我這樣房東願意嗎？通常是不願意，房東跟斯斯一樣有兩種，一種希望一次簽五年，他不用擔心你會太早搬走，就算搬走他也可以賺押金。另一種覺得他的房子價值無限，隨時想漲你的房租，尤其是你生意好的時候，所以你主動提出房東可以漲房租，他一定會很爽。

用合約來限制漲幅，一方面可以保護自己不會被房東威脅要漲很多，一方面也可以讓房東比較願意同意你的條件。談合約時，讓大家都有好處是最好的方式，至於調漲的百分之三，你都賺錢了，就分一點給房東吧！

辦公室的選擇－租金划算、自己高興最重要

辦公室相對於店面來說，比較少客人的往來，所以個人建議直接以成本跟個人感覺為考量。成本的部份，記得把交通跟裝潢都考慮進去，例如明明你的客戶或是你家都在東區，可是為了房租便宜去租在新莊，每天光是車資可能就倒賠了。剛創業的人在計算成本時，通常會忘了這種小地方。

另外，一定要讓自己感覺舒服，工作的地方最好不要有大樑，以後這會是你的第二個家，甚至在這裡的時間會比在家裡還多，所以一定要找個舒適的環境。其他如房屋狀況，房東看起來是不是可愛、附近環境好不好，甚至陽台外面是不是可以讓你掛布條來廣告一下自己公司，這些都是考量的原因。多掛一下廣告總是多賺一點知名度，少一點水電問題總是好的，至少在你很忙的時候，不會想去修水管吧？總之盡量注意成本，並且找一個讓自己進去會開心的地方就對了。

網路平台的選擇－系統穩定是第一選擇

很多人在網路上做生意，既然是靠網路，網路的系統穩定會是主要的考量，你不會希望有客人買東西買到一半突然斷線吧？雖然這部份包含了很多的技術問題，不過還是跟其他的問題一樣，多看、多問就會找到解決的方案。

現在是一個資訊爆發的時代，無論是什麼樣的資訊，其實都很容易取得，問題是要有耐心慢慢去找。在這裡，我們不特別推薦去哪個網站或哪個政府單位找資料，因為我的作法不一定適合你，但是用心找卻是不二法門。

台灣的教育讓我們習慣於直接要一個答案，其實在創業的過程裡，我們更需要是觀念、執行力以及接受挫折的能力。多花一點時間找，再把大樹遊戲跟成本的計算觀念拿來將自己找到的資訊做比較，就會選出最適合你的選擇。

什麼？你說你沒那麼多時間？我說了創業很簡單，不過要花很多時間，例如一天花上十八小時之類的。哈哈！成功是給努力的人，請加油！

1.

來客數（每日人數）

平均每人消費金額

出一張嘴

燒肉

7天房租 還可以

3天房租 不錯

1天房租 超讚

2.

來客數 × 每人消費金額 ＝房租／營業天數

以上述算式加入各種條件

例一：

店面小

一次只能坐10人

一天兩輪＝20人

來客數

每人消費金額

房租

營業條件 一個月只做20天

例二：

夜市旁，只有晚上有生意

大約50人次

東西太好吃了

一份500也有人買

房租

平均天數

*好店面計分表

4 3 2 1 -2

地點　三角窗鬧市　捷運旁　商業區巷內　學區　住宅區

格局　方正　門面大　無樑柱　採光好

屋況　一樓空屋　二樓空屋　含樓上樓下　附裝潢　附不合的裝潢

設備　水電瓦斯俱全　管線待修，但房東會出錢　需重新整理

房東（房租）　好相處，房租合理　不好相處，房租合理　不好相處

個人喜好